Nekilnojamojo turto pardavimas, ypač kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų, yra sudėtingesnis procesas, reikalaujantis atidumo ir teisinių žinių. Šiame straipsnyje aptarsime svarbius aspektus, susijusius su teismo sprendimais dėl nekilnojamojo turto pardavimo, siekiant apsaugoti nepilnamečių vaikų interesus.
Kada Reikalingas Notaro Sutikimas?
Svarbūs pokyčiai palengvino buto pardavimą turint nepilnamečių vaikų. Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo civilinio kodekso pataisa, kuri numato, kad teismo leidimo parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais, nebereikės. Teismo leidimas nebėra reikalingas, pats būsto sandorį tvirtinantis notaras spręs, ar nebus pažeistos nepilnamečių vaikų teisės.
Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur esate deklaravę gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro sutikimas turtą parduoti. Iki 2023 m. toks leidimas buvo reikalingas iš apylinkės teismo, nuo 2023 m. sausio 1 d. šią funkciją atlieka notarai. Teismai šio pakeitimo siekė daugiau nei dešimt metų.
Pagrindiniai Reikalavimai Turto Pardavimui
Kontrolė parduodant turtą, kuris yra vienintelis šeimos su nepilnamečiais vaikais, išlieka. Pagrindiniai reikalavimai tokio turto pardavimo sutikimui išlieka:
- Nepilnamečiai vaikai negali likti be gyvenamojo būsto.
- Neturi būti pažeistos vaikų teisės į gyvenimo sąlygas.
- Turi išlikti sąlygos vaikų fiziniam, protiniam ir dvasiniam vystymuisi.
Nuo šiol leidimus parduoti turtą išduos notarai. Teismai šią paslaugą teikdavo nemokamai, o pas notarus ji bus mokama. Buto pardavimas papildomai Jums gali pabrangti nuo 20 iki 250 eurų, priklausomai nuo Jūsų būsto vertės. Notarams nustatoma galimybė tokiu atveju imti papildomą įkainį už pagal įstatymus papildomai pavestus atlikti patikrinimo veiksmus.
Taip pat skaitykite: Nepilnamečio vaiko nuosavybė
Notarų rūmų prezidentas Marius Stračkaitis komentuoja: „Tai nėra visai nauja funkcija, tačiau atsiranda papildomai atsakomybė notarui. Jis turės nuspręsti, ar toks sandoris neprieštarauja šeimos interesams, nepilnamečių interesams. Valstybė nustato tokį įkainį, kokį notaras gali imti už bet kokį notarinį veiksmą“. Per metus teismai išduodavo 15 - 16 tūkst. leidimų parduoti būstą, turint nepilnamečių vaikų.
Hipotekos Įregistravimas Turint Nepilnamečių Vaikų
Nuo 2023 m. sausio 1 d. notarai perima teisę spręsti, ar nepilnamečio vaiko teisės nebus pažeistos perkamą būstą įkeičiant bankui ar kitai kredito įstaigai. Teismo leidimo, norint įkeisti turtą bankui, nebereikės. Šią funkciją atliks notaras.
Procedūra Kreipiantis Į Teismą Iki 2023 m.
Dažna situacija, kai šeimai parduodant nuosavybės teise priklausantį butą ar namą, kreipiantis į notarą dėl pirkimo - pardavimo sutarties tvirtinimo yra sužinoma, kad visų pirma privaloma gauti ir notarui pateikti teismo leidimą parduoti gyvenamąjį būstą, kadangi yra nepilnamečių vaikų.
Kaip jau supratote, gyvenamosios paskirties nekilnojamojo turto pardavimas, kai asmuo turi nepilnamečių vaikų, yra sudėtingesnis nei įprastai ir prieš perleidžiant turtą visų pirmą reikia gauti teismo leidimą, tokiu būdu apsaugant nepilnamečių vaikų interesus bei užtikrinant jų teisę į gyvenamąjį būstą.
Norint gauti teismo leidimą parduoti gyvenamąjį būstą, asmuo turėjo kreiptis į savo gyvenamosios vietos apylinkės teismą su prašymu išduoti teismo leidimą. Bylos dėl teismo leidimų išdavimo yra nagrinėjamos rašytinio proceso tvarka, o prašymą išduoti teismo leidimą teismas išnagrinėja ne vėliau kaip per penkias darbo dienas.
Taip pat skaitykite: Svarbu žinoti apie sugyventinio paveldėjimą
Remiantis Lietuvos Respublikos civilinio proceso kodekso 582 str. 7 d., kai sprendžiamas klausimas, susijęs su vaiko teisėmis, leidimo išdavimo klausimą teismas turi spręsti atsižvelgdamas išimtinai į vaiko interesus.
Todėl prašyme išduoti teismo leidimą turite nurodyti, ar vienintelio šeimos gyvenamojo būsto pardavimas nepažeis Jūsų nepilnamečių vaikų gyvenimo, mokymosi bei vystymosi sąlygų, taip pat kokių veiksmų imsitės, kad užtikrintumėte, jog šeima turėtų kur gyventi.
Kai sprendžiamas klausimas dėl leidimo perleisti nuosavybės teisę į šeimos turtą, šeimos turtą įkeisti ar kitaip suvaržyti teises į jį, teismas, atsižvelgdamas į aplinkybes, turi teisę reikalauti, kad pareiškėjas pateiktų įrodymus, patvirtinančius šeimos turtinę padėtį (pajamas, santaupas, kitą turtą, prievoles), duomenis apie perleidžiamą šeimos turtą, duomenis iš valstybinės vaiko teisių apsaugos institucijos apie vaiko tėvus, taip pat būsimo sandorio preliminarias sąlygas ir jo įvykdymo galimybes bei vaiko teisių apsaugos galimybes sandorio neįvykdymo atveju ir kitus įrodymus.
Žingsniai Prieš Kreipiantis Į Teismą (Iki 2023 m.)
Jei norite parduoti būstą, kuriame šiuo metu gyvenate su nepilnamečiu vaiku, ar keliais, pasiruoškite papildomai biurokratijos porcijai. Reikės dar dokumentų ir tam tikrų procedūrų.
Lietuvos Respublikos vaiko teisių apsaugos pagrindų įstatyme nustatyta, kad vaikas visada turi teisę į gyvenamąjį būstą. Kitaip tariant, jis negali likti gatvėje - jis privalo kažkur gyventi iš karto, o ne po mėnesio ar dviejų. Taigi, parduodami būtą su vaikais, papildomai turėsite reikalų ir su savo apylinkės teismu.
Taip pat skaitykite: Teisiniai niuansai: NT pardavimas su nepilnamečiais
Teismui svarbu užtikrinti ir įrodyti, kad jūsų vaikas ar vaikai turi, kur gyventi viso būsto pardavimo proceso metu ir po jo. Priregistruokite vaiką pas senelius arba oficialiai išnuomotame bute (primename, kad nuomos sutartis galios tik tada, kai ji bus įregistruota VĮ "Registrų centras" ar patvirtinta notariškai). Paimkite pažymą iš savivaldybės apie to būsto sudėtį, tarp kurių bus ir jūsų vaikas/vaikai. Sudarykite preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su būsimaisiais savo būsto pirkėjais. Be šios sutarties teismas su jumis nesikalbės.
Neturite, kur gyventi? Tada reikalingas notariškai patvirtintas jūsų būsto pirkėjų sutikimas, kad pirkėjai leidžia jums ir jūsų vaikams laikinai gyventi būsto prikimo-pardavimo proceso metu. Tokiu atveju preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties nereikia, tačiau teismui vis tiek kils klausimų "o kur vaikas gyvens po pardavimo"?
Jei tuo pačiu metu ketinate patys pirkti kitą būstą, bendraujate su bankais dėl paskolos, problemų neturėtų kilti.
Tai nemažai dokumentų, žinoma ne visų jų gali prireikti, atsižvelgiama pagal individualia situaciją, bet vistiek surinkimui reikia laiko, tad planuokite bent savaitę dokumentų surinkimui.
Patogiausias variantas visus dokumentus su prašymu pristatyti į apylinkės teismą. Tačiau jei aplinkybės susiklostė taip, kad pateikti fiziškai negalite, galima pateikti prašymą ir internetu.
Yra viena procesą palengvinanti sąlyga. Visus dokumentus pildo vienas iš vaikų tėvų arba notariškai patvirtintas atstovas.
Kai gaunate teismo leidimą jūsų būstą parduoti, toliau tvarkote pirkimo-pardavimo reikalus su savo pirkėjais, banku, notaru.
Apsišarvuokite kantrybe, ir iš karto numatykite papildomas 2 savaites, kurias galimai užtruksite, kol gausite teismo leidimą.
Reikalingi Dokumentai Parduodant Butą
Norint parduoti butą, visų pirma reikėtų įsitikinti, ar tikrai galite jį parduoti, ar turite visus sandoriui reikalingus dokumentus, ar gausite notaro leidimą butą parduoti (jei turite nepilnamečių vaikų). Kai žinosite, kad visi reikiami dokumentai yra tvarkingi - jausitės žymiai labiau pasitikintys savimi šiame procese.
Pateikiame sąrašą dokumentų, kurių gali prireikti:
- Turto įgijimo dokumentas, kurio pagrindu Jūs įgijote turtą (pirkimo-pardavimo sutartis / paveldėjimo teisės liudijimas / dovanojimo sutartis / teismo sprendimas ir pan.).
- Buto kadastrinių matavimų byla, kurioje yra buto planas ir kiti namo techniniai duomenys.
- Galiojantis asmens tapatybės dokumentas.
- VĮ Registrų centro išrašas.
- Jei turite nepilnamečių vaikų ir parduodamas butas yra vienintelis šeimos nekilnojamasis turtas - notaro leidimas butą parduoti.
- Jei butas yra įkeistas kredito įstaigai - kreditoriaus leidimas parduoti.
- Sklypo planas (jei butui ar pastatui priklauso ir sklypas).
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams - sandoryje turės dalyvauti ir kiti bendraturčiai, sutinkantys su parduodama kaina. Jiems taip pat būtini galiojantys asmens tapatybės dokumentai.
- Jei parduodate Jums priklausančią buto dalį - notarui turėsite pateikti kitų bendraturčių atsisakymus pirkti Jūsų turtą.
- Jei esate susituokęs - sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Jei esate išsituokęs - ištuokos liudijimas ir teismo sprendimas dėl turto padalijimo. Jei tokio sprendimo nebuvo - buvusio sutuoktinio sutikimas parduoti.
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį įprastai užsako notaras.
- Namo administratoriaus arba namo bendrijos (jei namas turi bendriją) pažyma apie tai, kad neturite skolų.
- Jei namas yra renovuotas ir mokate renovacijos kreditą dalimis - bus reikalinga pažyma apie renovacijos kredito likutį, kurį perims Jūsų buto pirkėjas. Galimas susitarimas ir kitoks - kad Jūs pilnai padengiate renovacijos kredito likutį.
Tai yra bendrinių dokumentų sąrašas, kurie reikalingi standartinėse situacijose. Jei situacija keblesnė, pvz., butas yra areštuotas antstolių, turi uzufruktą ar priklauso nepilnamečiam asmeniui - bus reikalingi papildomi dokumentai buto pardavimui.
Kaip Pasiruošti Buto Pardavimui?
Buto pardavimas su paskola įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite:
- Prieš imdamiesi pardavinėti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai, ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą parduoti. Jeigu susiradus pirkėją paaiškėtų, kad turto dokumentai nėra tvarkingi, tai gali apsunkinti situaciją ir sukurti papildomų rūpesčių. Paprasčiausia pasitarti su profesionaliu NT brokeriu ar apsilankyti pas notarą ir viską susitikrinti.
- Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus. Kokybiškos nuotraukos ir išsamus aprašymas yra tai, ko būtinai reikia. Juk pirkėjai su parduodamu butu visų pirma susipažins pagal skelbimuose sudėtas nuotraukas. Puiku, jei šalia jų bus dar ir buto planas bei vieta žemėlapyje. Kuo patraukliau viską pateiksite, tuo greitesnio rezultato galite tikėtis. Jei gyvenate ne Lietuvoje arba šiaip toli nuo tos vietos, kurioje yra norimas parduoti butas, apgalvokite, kas galėtų aprodyti jį potencialiems pirkėjams.
- Realiai įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu. Per didelė suma atbaidys pirkėjus ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį. Pakankama reklamos sklaida užtikrins, kad jūsų skelbimą pamatytų kuo daugiau potencialių pirkėjų - o tai užtikrins, kad viskas įvyktų kuo greičiau. Todėl į reklamą investuoti verta. Skelbimas turi būti matomas visuose portaluose, laikraščiuose ir t. t. Nereikia numoti ranka ir į reklamą „iš lūpų į lūpas” - visi jūsų draugai, giminės ir kaimynai privalo žinoti apie jūsų planuojamą buto pardavimą.
- Situacijos rinkoje sekimas - būtinas veiksnys, jei norite sulaukti sėkmės. Jei šiuo metu namo kaina yra vienokia, tai nereiškia, kad po mėnesio ji liks tokia pati. Geriausia bent porą kartų per mėnesį peržvelgti situaciją rinkoje ir ištyrinėti konkurentų pasiūlymus. Profesionalūs derybiniai įgūdžiai padės butą parduoti greičiau ir jums palankesnėmis sąlygomis.
Nekilnojamojo Turto Agentūros Ir Teismo Praktika
Byloje nagrinėtas ginčas kilo tarp nekilnojamojo turto agentūros - UAB „LNT“ (ieškovės) ir žemės sklypų savininkės (atsakovės), kuri atsisakė mokėti agentūrai komisinį atlygį, nes žemės sklypus pardavė savarankiškai.
Agentūra tvirtino, kad turtą be agentūros tarpininkavimo pardavusi atsakovė pažeidė sutartį, todėl privalo atsiskaityti. Pirmosios ir apeliacinės instancijos teismai nekilnojamojo turto agentūros reikalavimą tenkino - priteisė jai iš atsakovės atlyginimą ir delspinigius.
Kasacinis teismas pabrėžė, kad šalių sudaryta paslaugų teikimo sutartis turi būti aiškinama atsižvelgiant į tikruosius šalių ketinimus. Sutarties tikslas buvo surasti žemės sklypų pirkėją, pasirašyti su juo avansinę sutartį ir parduoti šį turtą.
Tačiau ieškovė neįrodė, kad būtų aktyviai ieškojusi pirkėjų ar atlikusi konkrečius veiksmus atsakovės naudai, kad būtų patyrusi išlaidų. Kasacinis teismas taip pat konstatavo, kad paslaugų sutarties sąlygos buvo painios ir dviprasmiškos, o pati sutartis - parengta iš anksto, be individualaus šalių aptarimo.
Šalys buvo sutarusios, kad atsakovė ir pati savarankiškai ieškos žemės sklypų pirkėjo, o tai neatitiko realaus sutarties teksto.
Kasacinis teismas pripažino, kad agentūros parengtos standartinės sutarties sąlygos (dėl komisinių mokėjimo, informacijos nesuteikimo klientui, atsakomybės disbalanso tarp šalių ir kt.) nesąžiningos. Atsakovė negalėjo numatyti, kad turės mokėti ieškovei atlyginimą net ir tuo atveju, jei turtą pati parduos be agentūros pagalbos.
Tokia sutarties sąlyga pažeidė šalių teisių ir pareigų pusiausvyrą ir suklaidino atsakovę kaip vartotoją. Sutartimi atsakovei buvo nustatyta gana griežta atsakomybė už prievolės atsiskaityti pagal sutartį nevykdymą, o pačiai sutartį parengusiai ieškovei atsakomybė už prievolių pagal sutartį nevykdymą nenustatyta.
Profesionali NT Brokerio Pagalba
Jei visgi sunku susigaudyti šioje painiavoje - Jums padėti gali profesionalus nekilnojamojo turto brokeris. Tai bus žmogus sudaręs daugybę nekilnojamo turto sandorių ir įgijęs neįkainojamą patirtį NT srityje.
Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos. Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą.
Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą jūsų turtą.
Viso ilgo buto pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Tai žmogus sudaręs daugybę nekilnojamojo turto sandorių, …
Buto Pardavimas Su Paskola
Buto pardavimas su paskola ganėtinai sudėtingas procesas, reikalaujantis nemažai laiko ir pasiruošimo. Žinoma, jūs, kaip pardavėjas, esate suinteresuotas atlikti viską kuo sklandžiau bei greičiau - o tam reikia ne tik tinkamos reklamos, bet ir tam tikrų teisinių aspektų sutvarkymo, NT rinkos stebėjimo ir t. t.
Ar Reikės Padengti Neišmokėto Kredito Likutį?
Norint parduoti butą, kuriam yra įregistruota hipoteka, prieš pardavimą banko paskolos padengti nereikia. Tai už Jus padarys Jūsų pirkėjas. Jums reikės gauti iš kreditoriaus leidimą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti. Kreditoriaus leidimą butą parduoti turėsite pateikti būsimą sandorį tvirtinančiam notarui. Notaras visus duomenis perkels į pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, kurioje bus nurodyta, kokia tvarka už perkamą butą turi atsiskaityti pirkėjas. Buto negalėsite parduoti pigiau nei esamas banko paskolos likutis.
Kokios Gali Būti Taikomi Mokesčiai Po Pardavimo?
Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo. GPM taikomas šiais atvejais: kai turtas nėra išlaikytas 10 metų.
Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.
Kada Tėvams Nereikia Teismo Leidimo
Kai tėvai (ar vienas iš jų) vaiko vardu priima / atsisako priimti palikimą, nori parduoti, įkeisti ar kitaip suvaržyti vaiko turtą, išankstinio teismo leidimo nereikalaujama. Tačiau tuomet sandoris privalo būti sudarytas notaro, kuris įvertina, ar bus užtikrintos vaiko teisės ir interesai.
Kada Tėvai Negali Laisvai Tvarkyti Vaiko Turto?
Vis tik, anot A. Kovalevskio, tam tikrais atvejais tėvai, disponuodami nepilnamečio turtu, privalo gauti išankstinį teismo leidimą. Be jo, L. Paulavičienės teigimu, tėvai neturi teisės:
- Perleisti, įkeisti vaikų turtą ar kitaip suvaržyti teises į jį.
- Savo nepilnamečių vaikų vardu priimti ar atsisakyti priimti palikimą.
- Sudaryti nepilnamečių vaikų turto nuomos sutartį ilgesniam nei 5 m. terminui.
- Nepilnamečių vaikų vardu sudaryti arbitražinį susitarimą (neteisminis ginčo sprendimas).
- Nepilnamečių vaikų vardu sudaryti paskolos sutartį, jeigu sutarties suma viršija keturių minimalių algų dydį (2024 m. tai yra 3696 eurai).
- Investuoti nepilnamečių vaikų pinigines lėšas, jeigu jų suma viršija dešimties minimalių mėnesinių algų dydį (2024 m. tai yra 9240 eurų).
A. Kovalevskis dar pridūrė, kad tėvai neturi teisės tiesiogiai ar per tarpininkus įsigyti vaikų turto savo nuosavybėn.
Jis išskyrė, kad teisės tvarkyti savo vaiko turto tėvai neturi ir šiais išimtiniais atvejais:
- Kai tas turtas įgytas vaiko už savo paties uždirbtas lėšas.
- Kai turtas yra skirtas vaiko lavinimo, jo pomėgių tenkinimo ar laisvalaikio organizavimo tikslams.
- Kai turtas vaikui buvo dovanotas ar jo paveldėtas su sąlyga, kad tas turtas nebus tvarkomas jo tėvų (jam nebus nustatomas uzufruktas).
Vaiko Turtas Gali Būti Atimamas Už Skolas?
Advokatė visų pirma nurodė, kad vaiko atstovai pagal įstatymą gali būti ne tik tėvai. Ir įvardijo, kad tai gali būti įtėviai ar kiti globėjai, tam tikrais atvejais - ir valstybinė vaiko teisių apsaugos institucija.
Jeigu tėvai (ar vienas iš jų) netinkamai tvarko savo vaikui priklausantį turtą, darydami žalą nepilnamečio turtiniams interesams, valstybinė vaiko teisių apsaugos institucija arba prokuroras turi teisę kreiptis į teismą ir prašyti nušalinti tėvus nuo nepilnamečiui priklausančio turto tvarkymo. Tada teismas gali skirti kitą asmenį vaiko turto administratoriumi.
Nekilnojamojo Turto Apmokestinimas
Valstybinės mokesčių inspekcijos (VMI) duomenimis, iš 20,6 tūkst. NT objektų, kurie priklauso nepilnamečiams, daugiausiai yra paveldėti - 13,6 tūkst., o dovanoti - 3,4 tūkst. Maždaug 13 proc. visų tokių objektų savininkas yra tik vienas, o likę maždaug 86 proc. turi daugiau nei vieną savininką.
Jei NT vertė viršija 150 tūkst. eurų ir jis priklauso nepilnamečiui, NT mokestį turi deklaruoti ir sumokėti vienas iš tėvų. Tokio brangesnio NT turi 85 nepilnamečiai: jo vertė - daugiau kaip 20 mln. eurų. Daugiausia nepilnamečių turi iki 100 tūkst. eurų vertės NT - 6,5 tūkst., jo vertė - beveik 98,35 mln. eurų.
Dabar 2 proc. NT mokestį moka gyventojai, turintys turto, viršijančio 150 tūkst. eurų. Mokant NT mokestį už vaikams priklausantį turtą lengvatos nėra. VMI duomenimis, už 2021 metus už 65 nepilnamečius tėvai sumokėjo 26,6 tūkst. eurų NT mokesčio.
tags: #buto #pardavimas #turint #nepilnameciu #vaiku