Šeimoms, auginančioms nepilnamečius vaikus, neretai kyla klausimas, ar bankas gali atimti būstą, jei šeima susiduria su finansiniais sunkumais. Taip pat dažnai svarstoma, ar įmanoma parduoti būstą šeimai su vaikais ir kokios rizikos gresia. Šiame straipsnyje aptarsime pagrindinius aspektus, susijusius su būsto pardavimu ar nuoma, kai šeimoje auga nepilnamečiai vaikai, ir kokios teisės galioja tiek vaikams, tiek būsto savininkams.
Būsto Pardavimas su Nepilnamečiais Vaikais: Svarbūs Aspektai
Nekilnojamojo turto pardavimas, ypač kai šeimoje yra nepilnamečių vaikų, yra sudėtingesnis procesas, reikalaujantis atidumo ir teisinių žinių. Jei norite parduoti būstą, kuriame šiuo metu gyvenate su nepilnamečiu vaiku, ar keliais, pasiruoškite papildomai biurokratijos porcijai. Reikės dar dokumentų ir tam tikrų procedūrų.
Pirmiausia, susipažinkite su įstatymais. Lietuvos Respublikos vaiko teisių apsaugos pagrindų įstatyme nustatyta, kad vaikas visada turi teisę į gyvenamąjį būstą. Kitaip tariant, jis negali likti gatvėje - jis privalo kažkur gyventi iš karto, o ne po mėnesio ar dviejų.
Teismo Leidimo Svarba ir Pokyčiai nuo 2023 m.
Svarbūs pokyčiai palengvino buto pardavimą turint nepilnamečių vaikų. Nuo 2023 m. sausio 1 d. įsigaliojo civilinio kodekso pataisa, kuri numato, kad teismo leidimo parduodant turtą, priklausantį šeimai su nepilnamečiais vaikais, nebereikės. Teismo leidimas nebėra reikalingas, pats būsto sandorį tvirtinantis notaras spręs, ar nebus pažeistos nepilnamečių vaikų teisės.
Jei parduoti norimas būstas yra Jūsų šeimos vienintelis gyvenamasis turtas, kur esate deklaravę gyvenamąją vietą, tuomet bus reikalingas notaro sutikimas turtą parduoti. Iki 2023 m. toks leidimas buvo reikalingas iš apylinkės teismo, nuo 2023 m. sausio 1 d. šią funkciją atlieka notarai. Teismai šio pakeitimo siekė daugiau nei dešimt metų.
Taip pat skaitykite: Kraujo tyrimo nėštumo nustatymo vadovas
Pagrindiniai Reikalavimai Parduodant Turtą su Nepilnamečiais Vaikais
Kontrolė parduodant turtą, kuris yra vienintelis šeimos su nepilnamečiais vaikais, išlieka. Pagrindiniai reikalavimai tokio turto pardavimo sutikimui išlieka:
- Nepilnamečiai vaikai negali likti be gyvenamojo būsto.
- Neturi būti pažeistos vaikų teisės į gyvenimo sąlygas.
- Turi išlikti sąlygos vaikų fiziniam, protiniam ir dvasiniam vystymuisi.
Nuo šiol leidimus parduoti turtą išduos notarai. Teismai šią paslaugą teikdavo nemokamai, o pas notarus ji bus mokama. Buto pardavimas papildomai Jums gali pabrangti nuo 20 iki 250 eurų, priklausomai nuo Jūsų būsto vertės. Notarams nustatoma galimybė tokiu atveju imti papildomą įkainį už pagal įstatymus papildomai pavestus atlikti patikrinimo veiksmus.
Notarų rūmų prezidentas Marius Stračkaitis komentuoja: „Tai nėra visai nauja funkcija, tačiau atsiranda papildomai atsakomybė notarui. Jis turės nuspręsti, ar toks sandoris neprieštarauja šeimos interesams, nepilnamečių interesams. Valstybė nustato tokį įkainį, kokį notaras gali imti už bet kokį notarinį veiksmą“. Per metus teismai išduodavo 15 - 16 tūkst. leidimų parduoti būstą, turint nepilnamečių vaikų.
Hipotekos Įregistravimas Turint Nepilnamečių Vaikų
Nuo 2023 m. sausio 1 d. notarai perima teisę spręsti, ar nepilnamečio vaiko teisės nebus pažeistos perkamą būstą įkeičiant bankui ar kitai kredito įstaigai. Teismo leidimo, norint įkeisti turtą bankui, nebereikės. Šią funkciją atliks notaras.
Žingsniai Prieš Kreipiantis Į Teismą (Iki 2023 m. Sausio 1 d.)
Iki 2023 metų, norint parduoti būstą su nepilnamečiais vaikais, reikėjo atlikti šiuos veiksmus:
Taip pat skaitykite: Maisto paramos galimybės vaikams
- Priregistruoti vaiką pas senelius arba oficialiai išnuomotame bute (primename, kad nuomos sutartis galios tik tada, kai ji bus įregistruota VĮ "Registrų centras" ar patvirtinta notariškai).
- Paimti pažymą iš savivaldybės apie to būsto sudėtį, tarp kurių bus ir jūsų vaikas/vaikai.
- Sudaryti preliminarią pirkimo-pardavimo sutartį su būsimaisiais savo būsto pirkėjais. Be šios sutarties teismas su jumis nesikalbės.
- Jei neturite, kur gyventi, reikalingas notariškai patvirtintas jūsų būsto pirkėjų sutikimas, kad pirkėjai leidžia jums ir jūsų vaikams laikinai gyventi būsto prikimo-pardavimo proceso metu. Tokiu atveju preliminarios pirkimo-pardavimo sutarties nereikia, tačiau teismui vis tiek kils klausimų "o kur vaikas gyvens po pardavimo"?
- Jei tuo pačiu metu ketinate patys pirkti kitą būstą, bendraujate su bankais dėl paskolos, problemų neturėtų kilti.
Tai nemažai dokumentų, žinoma ne visų jų gali prireikti, atsižvelgiama pagal individualią situaciją, bet vistiek surinkimui reikia laiko, tad planuokite bent savaitę dokumentų surinkimui. Patogiausias variantas visus dokumentus su prašymu pristatyti į apylinkės teismą. Tačiau jei aplinkybės susiklostė taip, kad pateikti fiziškai negalite, galima pateikti prašymą ir internetu. Visus dokumentus pildo vienas iš vaikų tėvų arba notariškai patvirtintas atstovas. Kai gaunate teismo leidimą jūsų būstą parduoti, toliau tvarkote pirkimo-pardavimo reikalus su savo pirkėjais, banku, notaru. Apsišarvuokite kantrybe, ir iš karto numatykite papildomas 2 savaites, kurias galimai užtruksite, kol gausite teismo leidimą.
Bankui Įkeisto Būsto Pardavimas
Nemaža dalis būstų yra įkeisti bankui kaip paskolos grąžinimo garantija. Dėl šios priežasties parduodant tokį turtą kyla klausimas: ar galima jį parduoti, jei jis vis dar įkeistas bankui? Trumpas atsakymas - taip, bet procesas turi tam tikras specifines sąlygas, kurių reikia laikytis.
Kaip Pasiruošti Buto Pardavimui Su Paskola?
Buto pardavimas su paskola įvyks sklandžiau, jei tinkamai tam pasiruošite:
- Prieš imdamiesi pardavinėti, patikrinkite, ar tvarkingi jūsų buto dokumentai.
- Patikrinkite, ar Jūsų bankas išduos Jums leidimą butą parduoti.
- Jei turite nepilnamečių vaikų - bus reikalingas ir notaro leidimas butą parduoti. Svarbus įstatymų atnaujinimas nuo 2023 m. sausio - leidimus turtą parduoti, kai jis priklauso šeimai su nepilnamečiais vaikais išduoda nebe teismai, o notarai.
- Paruoškite savo butą pardavimui. Kuo tvarkingiau viskas atrodys, tuo daugiau šansų sudominti potencialius pirkėjus. Kokybiškos nuotraukos ir išsamus aprašymas yra tai, ko būtinai reikia. Juk pirkėjai su parduodamu butu visų pirma susipažins pagal skelbimuose sudėtas nuotraukas. Puiku, jei šalia jų bus dar ir buto planas bei vieta žemėlapyje. Kuo patraukliau viską pateiksite, tuo greitesnio rezultato galite tikėtis.
- Jei gyvenate ne Lietuvoje arba šiaip toli nuo tos vietos, kurioje yra norimas parduoti butas, apgalvokite, kas galėtų aprodyti jį potencialiems pirkėjams.
- Realiai įvertinkite buto kainą. Tai labai svarbu. Per didelė suma atbaidys pirkėjus ir visas procesas užsitęs labai ilgai, o per maža sukurs jums nuostolį.
- Pakankama reklamos sklaida užtikrins, kad jūsų skelbimą pamatytų kuo daugiau potencialių pirkėjų - o tai užtikrins, kad viskas įvyktų kuo greičiau. Todėl į reklamą investuoti verta. Skelbimas turi būti matomas visuose portaluose, laikraščiuose ir t. t. Nereikia numoti ranka ir į reklamą „iš lūpų į lūpas” - visi jūsų draugai, giminės ir kaimynai privalo žinoti apie jūsų planuojamą buto pardavimą.
- Situacijos rinkoje sekimas - būtinas veiksnys, jei norite sulaukti sėkmės. Jei šiuo metu namo kaina yra vienokia, tai nereiškia, kad po mėnesio ji liks tokia pati. Geriausia bent porą kartų per mėnesį peržvelgti situaciją rinkoje ir ištyrinėti konkurentų pasiūlymus.
- Profesionalūs derybiniai įgūdžiai padės butą parduoti greičiau ir jums palankesnėmis sąlygomis.
Buto pardavimas su paskola taps žymiai paprastesniu, jei turėsite aiškų planą, kuriame numatysite, kada ir kokius veiksmus atliksite.
Ar Reikia Padengti Banko Paskolos Likutį?
Norint parduoti butą, kuriam yra įregistruota hipoteka, prieš pardavimą banko paskolos padengti nereikia. Tai už Jus padarys Jūsų pirkėjas. Jums reikės gauti iš kreditoriaus leidimą parduoti, kuriame bus nurodytas Jūsų nepadengtos paskolos likutis bei į kokią banko sąskaitą tą likutį reikia padengti. Kreditoriaus leidimą butą parduoti turėsite pateikti būsimą sandorį tvirtinančiam notarui. Notaras visus duomenis perkels į pagrindinę pirkimo - pardavimo sutartį, kurioje bus nurodyta, kokia tvarka už perkamą butą turi atsiskaityti pirkėjas. Buto negalėsite parduoti pigiau nei esamas banko paskolos likutis.
Taip pat skaitykite: Nėščiųjų teisės darbe Lietuvoje
Kokių Dokumentų Reikia Parduodant Butą Su Paskola?
Žmones dažnai gąsdina įvairūs „popierizmai”, vis tik šiuo atveju susižiūrėti buto dokumentus bei juos susitvarkyti būtina. Pateikiu reikalingų dokumentų sąrašą:
- Asmens tapatybės dokumentas, kurio galiojimas nepasibaigęs.
- Buto įsigijimo dokumentas (pirkimo-pardavimo sutartis, paveldėjimo teisės liudijimas, dovanojimo sutartis, teismo sprendimas ir pan.).
- Kreditoriaus leidimas butą parduoti.
- Buto kadastrinių matavimų byla su visais techniniais duomenimis ir planais.
- Buto ir jam priklausančių priklausinių VĮ Registrų centro pažyma.
- Jei auginate nepilnamečius vaikus ir jūsų norimas parduoti butas yra vienintelis nekilnojamas turtas, kuriuo disponuoja jūsų šeima, privalote gauti leidimą pardavimui iš notaro.
- Jei esate susituokęs /-usi, bus reikalingas sutuoktinio /-ės sutikimas pardavimui, o jei išsituokęs /-usi - ištuokos liudijimas ir teismo nutartis dėl turto padalijimo, kai kuriais atvejais - buvusio sutuoktinio /-ės sutikimas.
- Jei butas priklauso keliems bendraturčiams, privalėsite gauti jų raštišką atsisakymą įsigyti jums priklausančią buto dalį.
- Energetinio naudingumo sertifikatas, kurį užsakys sandorį tvirtinantis notaras.
Kokie Mokesčiai Gali Būti Taikomi Po Pardavimo?
Čia susiduriame su gyventojų pajamų mokesčiu (GPM), kuris apskaičiuojamas iš buto pardavimo kainos atėmus jo įsigijimo kainą ir kitus sumokėtus su pardavimu susijusius mokesčius (leidžiama atimti tik tas sumas, kurias galima pagrįsti reikiamais dokumentais), o gautą sumą padauginus iš gyventojų pajamų mokesčių tarifo. GPM taikomas šiais atvejais: kai turtas nėra išlaikytas 10 metų.
Išimtys taikomos tada, kai pardavėjas parduodamame būste deklaravęs gyvenamąją vietą gyveno ilgiau nei 2 metus arba trumpiau nei 2 metus, o po turto pardavimo per kalendorinius metus įsigijo kitą nekilnojamą turtą ir ten vėl deklaravo gyvenamąją vietą. Tokiu atveju traktuojama, kad pardavėjas keitė vienintelį gyvenamąjį būstą ir iš to neuždirbo.
Fizinio Asmens Bankrotas ir Būsto Išieškojimas
Jei šeima susiduria su finansiniais sunkumais ir svarsto apie bankrotą, svarbu žinoti, kaip tai gali paveikti būstą.
Fizinio asmens bankroto esmė sudaryti sąlygas atkurti sąžiningų fizinio asmens, ūkininko ir kito fizinio asmens, kuris verčiasi individualia veikla, kaip ji apibrėžta Lietuvos Respublikos gyventojų pajamų mokesčio įstatyme, mokumą užtikrinant kreditorių reikalavimų tenkinimą šio įstatymo nustatyta tvarka siekiant teisingos skolininko ir jo kreditorių interesų pusiausvyros (Fizinių asmenų bankroto įstatymas (FABĮ)). Taigi tikslas aiškus - atkurti Jūsų mokumą ir atsiskaityti su kreditoriumi.
Svarbu pažymėti, kad prisiimdama kreditorinius įsipareigojimus, turėjote įvertinti savo finansines galimybes grąžinti skolą. Nepaisant to, kad butas, kuriame gyvenate, yra vienintelis Jūsų turtas, tai negali būti priežastis neatsiskaityti su kreditoriumi.
Būsto Nuoma ir Nepilnamečiai Vaikai
Neretai nuomos ieško ir vieniši tėvai su vaikais, kurie skyrybų metu ar po skyrybų nori gyventi atskirai nuo buvusio sutuoktinio ir ieškosi laikino prieglobsčio nuomojamame būste. Tačiau dažniau atrodo, kad mažo vaiko turėjimas tik kiša pagalius į ratus, nes būsto savininkas šeimos su vaikais dažnai visai nenori. Ir ne dėl to, kad mažas vaikas gali kažką namuose sugadinti. Dažniausiai yra bijomasi teisinių reikalų, jei šeima pasirodytų esanti nemoki. Sklando gandai, kad tokios šeimos, kuri turi mažą vaiką, iškeldinti tiesiog… neleidžia įstatymai.
Vaiko Teisių Užtikrinimas - Tėvų Reikalas
Visgi panašu, kad bent iš dalies visuomenėje sklandančios baimės nėra pagrįstos. Kaip informavo teisininkas Darius Rušinas, vaiko teisė turėti būstą nepaneigia buto savininko teisės į nuosavybę.
„Teismai laikosi nuomonės, jog vaiko interesų prioritetinės gynybos principas negali būti suabsoliutinamas ir vaiko teisę į būstą bei jo vystymuisi būtinas gyvenimo sąlygas visų pirma privalo užtikrinti vaiko tėvai. Vaiko teisių prioritetinės apsaugos principas, įtvirtintas JTO Vaiko teisių apsaugos konvencijos 3 straipsnyje, yra lygiavertis privačios nuosavybės neliečiamybės ir savininko teisių gynimo principams. LR nacionalinė teisė, numatanti vaiko teisių apsaugą, neįpareigoja bet kurio gyvenamosios patalpos savininko, kurio patalpoje gyvena vaikas, apriboti savo nuosavybės teises“, - pabrėžė teisininkas.
Kitaip tariant, net jei jūsų būste ir gyvena nepilnametis asmuo, jo poreikis turėti stogą virš galvos nėra aukščiau jūsų, kaip būsto savininko, teisės iškeldinti nepageidaujamus asmenis iš būsto.
Vaiko Teisių Apsaugos Tarnybos Dalyvavimas
Jei jau būsto savininkui nepasisekė su nuomininkais ir pastarieji nesiteikia mokėti nei nuomos, nei komunalinių mokesčių, manydami, kad vaikas yra jų visraktis svetimame būste, be teismo įsikišimo situacijos neišspręsite. Tiesa, verta atkreipti dėmesį, kad bet kokio asmens iškeldinimas (ar su vaikais, ar be vaikų) vyksta tik įsikišus teisėsaugos institucijoms.
Tačiau kai būste gyvena šeima su vaiku, teisminiame procese dalyvauja ir Vaiko teisių apsaugos tarnybos atstovai. „To tikslas - pasirūpinti atitinkamu vaikų apgyvendinimu, jei atsakovai (vaiko tėvai, besinuomojantys būstą - red. past.) dėl objektyvių aplinkybių negalėtų aprūpinti savo vaikų gyvenamuoju būstu. Tačiau teismai kiekvienu atveju vertina realias tėvų pajamas ir galimybes išsinuomoti kitą būstą. Taip pat sprendimo iškeldinti asmenis vykdymas gali būti atidedamas taip suteikiant laiko nuomininkams susirasti naują būstą. Tačiau bet kokiu atveju pareigą rūpintis savo vaikais turi tėvai. Valstybės ir savivaldybių institucijos ir įstaigos padeda tėvams ar kitiems vaiko atstovams pagal įstatymą įgyvendinti šią teisę, kai tėvai dėl objektyvių aplinkybių negali šios teisės visiškai įgyvendinti“, - tikino D. Rušinas.
Iškeldinimo Proceso Trukmė
Vienas dalykas, dėl kurio būsto savininkų baimės išties yra pagrįstos, - teisminio proceso trukmė. Paprastai siekiant iškeldinti nemokią šeimą su vaikais, procesai trunka ilgiau nei bandant iškeldinti asmenį ar asmenis, neturinčius vaikų.
„Bet kuriuo atveju, nepriklausomai nuo to, ar išnuomotame bute gyvena nepilnamečiai vaikai, ar ne, iškeldinimas vykdomas teismo tvarka. Tai reiškia, kad buto savininkas, norėdamas iškeldinti nuomininkus privalo nustatyta tvarka nutraukti nuomos sutartį ir tuomet, nuomininkams atsisakant išsikraustyti, privalo kreiptis į teismą dėl iškeldinimo. Vykdant teismo sprendimą iškeldinti nuomininkus, priverstiniame iškeldinime dalyvauja antstolis, taip pat gali būti pasitelkiami policijos pareigūnai, jei asmuo piktybiškai atsisako išsikelti. Atsižvelgiant į tai, kad bylose, kuomet reikia iškeldinti ir nepilnamečius, reikia derinti jau minėtą vaiko teisių prioritetinės apsaugos principą ir savininko teisę į turimą turtą, tokios bylos įprastai yra sudėtingesnės, trunka ilgiau ir kainuoja brangiau. Net CPK nustato ilgesnius pranešimo apie iškeldinimą terminus, jeigu iškeldinamas nepilnametis, - sako D. Rušinas ir priduria, kad tai, ko gero, galėtų būti vienintelė reali priežastis, kodėl nuomotojai nenori įsileisti nuomininkų su nepilnamečiais vaikais. - Tačiau nepilnamečiai vaikai nuomininkų šeimoje tikrai nėra garantas, kad tokia šeima negalės būti iškeldinta iš nuomojamo būsto“, - dar kartą pabrėžia teisininkas.
Savavališki Veiksmai
Vis dėlto teisininkas įspėja, kad būdai, kuriais būsto savininkas gali pamėginti apeiti teismus ir kažkokiu būdu sukelti nepatogumus nemokiems asmenims, dažnu atveju taip pat yra nelegalūs ir gali atsigręžti prieš patį būsto savininką.
„Savavališkas spynos pakeitimas galėtų būti vertinamas kaip Konstitucijos 24 str., kuriame nurodyta, kad žmogaus būstas yra neliečiamas, pažeidimas. Be to, reikia nepamiršti, kad nuomojamame būste greičiausiai yra asmeninių nuomininkų daiktų, taigi tokiu atveju spynos pakeitimas reikštų neteisėtą nuomininkų galimybės naudotis jiems priklausančiu turtu apribojimą“, - perspėja pašnekovas.
NT Brokerio Paslaugos
Buto pardavimas su NT brokeriu jums kainuos apie 2 - 4 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Jei norimo parduoti turto vertė mažesnė nei 100 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus fiksuota suma, nepriklausanti nuo turto kainos. Jei norimo parduoti turto vertė didesnė nei 200 000 Eur, tuomet brokerio paslaugų kaina bus 2 - 2,5 proc. nuo faktinės pardavimo kainos. Paslaugų kaina aptariama kiekvienu atveju individualiai, įvertinus situacijos ir būsimo sandorio sudėtingumą. Šį mokestį sumokėti turėsite tuomet, kai bus sėkmingai sudarytas sandoris ir gausite pilną atsiskaitymą už parduotą jūsų turtą.
Ar Verta Samdyti NT Brokerį?
Aptarkime, ką gausite manais: Viso ilgo buto pardavimo proceso metu jus lydės didžiulę patirtį turintis profesionalas. Konkrečiai jūsų buto pardavimui bus sukurtas ir taikomas marketingo veiksmų planas. NT brokeris investuoja savo laiką ir pinigines lėšas į jūsų objekto pardavimo procesą. Šis žmogus viso buto pardavimo proceso metu nuolatos su jumis bendraus ir palaikys ryšį. Brokeris parengs visus pardavimo sandoriui reikiamus dokumentus ir kartu su jumis dalyvaus sandoryje bei buto perdavime pirkėjui.