Šiame straipsnyje aptariami Vydmanto Grigoravičiaus, advokatų kontoros „Cobalt“ advokato, įžvalgos apie valstybinio nekilnojamojo turto (NT) valdymo efektyvinimą, taip pat analizuojami pastarojo dešimtmečio valstybinės žemės naudojimo teisinio reguliavimo pokyčiai. Taip pat aptariami nauji teisės aktai, susiję su specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis.
Valstybinio NT valdymo problemos ir efektyvinimo galimybės
Valstybinio NT valdymas Lietuvoje susiduria su įvairiais iššūkiais, įskaitant didelius išlaikymo kaštus, neefektyvų patalpų naudojimą ir sudėtingas biurokratines procedūras. Daugelis valstybinių įstaigų vis dar veikia dideliuose, senuose pastatuose, kurių išlaikymas brangus. Turto banko duomenimis, vienam valstybės įstaigos darbuotojui apytiksliai tenka apie 50-60 kv. m ploto, kai privačiuose biuruose šis skaičius yra apie 15 kv. m.
Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) duomenimis, toks didelis plotas susidaro dėl per didelių bendrųjų erdvių, koridorių ir neekonomiškai išplanuotų kabinetinių sistemų. Daugelis pastatų yra sovietinės ar dar ankstesnės statybos, todėl jų išlaikymo kaštai didėja. Pavyzdžiui, E energinio naudingumo klasei priskiriamų Vyriausybės rūmų šildymui per metus išleidžiama apie 200 000 eurų, o vienam darbuotojui tenka apie 70 kv. m ploto.
V. Grigoravičiaus požiūris į valstybinio NT valdymą
Vydmantas Grigoravičius teigia, kad valstybinio NT valdymo efektyvinimas įmanomas tik esant atsakingam valstybės požiūriui. Jis pažymi, kad jau laikas baigti specialiu teisiniu reguliavimu spręsti pačios valstybės nustatytų principų neatitinkantį NT eksploatavimą. V. Grigoravičius siūlo valstybei ir jos turto patikėtiniams imtis konkrečių priemonių efektyvumui didinti, svarstyti alternatyvas realizuoti institucijų užimamus statinius rinkos kainomis ir už gautas lėšas modernizuoti ar efektyvinti esamą nekilnojamąjį turtą. Jis mano, kad valstybei reiktų pradėti galvoti ūkiškiau ir su savo turtu elgtis kaip su savo.
Esama situacija ir efektyvinimo galimybės
Nekilnojamojo turto paslaugų bendrovės „Newsec“ tyrimų ir analizės paslaugų grupės vadovas Baltijos šalims Mindaugas Kulbokas pastebi, kad pagrindiniai stabdžiai, kurie apsunkina valstybinio NT valdymą, yra nepakankamai išreikšta politinė valia ir sudėtingas biurokratinis procesas. Vis dėlto valdymo efektyvinimo srityje pastebimi reikšmingi pokyčiai, tokie kaip Valstybės turto informacinės paieškos sistemos (VTIPS) duomenų analizės instrumentai. M. Kulbokas mano, kad teigiamų pokyčių būtų galima pasiekti greičiau, jei Turto bankas siektų prisitraukti daugiau kompetentingų specialistų.
M. Kulbokas teigia, kad valstybinio NT efektyvinimas bus ilgas procesas, kurį skatins vis aktyviau diegiamos elektroninės paslaugos, skaitmenizavimas, mažėjantis valstybės tarnautojų skaičius ir sėkmingi užsienio šalių pavyzdžiai. Pastarieji rodo, kad optimizuojant plotą ir išlaikymo kaštus, galima sutaupyti iki 40 proc. išlaidų.
LNTPA direktorius Mindaugas Statulevičius įsitikinęs, kad valstybės valdomas turtas pirmiausia turi būti iki pabaigos inventorizuotas, nereikalingas turtas parduotas, o likęs - nuomojamas rinkos sąlygomis. Jis teigia, kad visas valstybės valdomas NT turi dalyvauti rinkoje, o valstybės įmonė jį valdyti ir nuomoti už geriausią rinkoje įmanomą kainą. Tai leistų valstybei gauti pajamų iš nuomos ir nuomotųsi pačius efektyviausius biurus, be reikalo neišlaidaudama nereikalingam plotui ir senų, brangių pastatų priežiūrai.
Valstybinė žemė ir statybų rangos projektai
Teisinis reguliavimas dėl vykdomų statybų valstybinėje žemėje per pastarąjį dešimtmetį ženkliai keitėsi. Anksčiau atsakingų valstybinių institucijų pozicijos dėl senų, tarybinių bei neretai avarinės būklės statinių rekonstravimo buvo kategoriškos, o tokių statinių rekonstrukcijos vykdavo tik išimtinais atvejais. Dabartinis teisinis reguliavimas - palankesnis vystymui, tačiau prieš tai reikia išlaviruoti sudėtingais reguliavimo labirintais, o už statybas gali tekti susimokėti.
Valstybinės žemės naudojimo reguliavimas buvo pasenęs, žemės sklypo naudojimo paskirties/būdo procedūrų pakeitimas neaiškios paskirties statiniams būdavo pernelyg komplikuotas, o blogos (avarinės) būklės statinių rekonstravimo procedūros apskritai atsidurdavo užburtame rate. Valstybė vengdavo suteikti nuomos teisę tokių statinių naudojimui, remontui ar rekonstrukcijai, motyvuodama tuo, jog šiuo metu nėra įmanoma jų eksploatuoti pagal paskirtį.
Šiuo metu valstybė palankiau žiūri į blogos, avarinės būklės statinių rekonstravimo ar perstatymo procedūras. Planuojant įgyvendinti didelės apimties statybų projektą, kurio metu ženkliai keičiami žemės sklypo užstatymo rodikliai, didinamas bendras statinio plotas - verslo subjektai neretai priima sprendimą įsigyti reikiamą valstybinės žemės sklypą.
Vis dėlto, toks valstybės sprendimas atrodo gana komplikuotas, nes nuomos ir pirkimo-pardavimo proceso teisinis reguliavimas yra kone identiškas. Juolab, kad nuo 2024 m. vasario 1 d. Komplikuota yra ne tik minėta administracinė procedūra, bet ir iš jos kylantys ginčai. Vystytojas, nesutikdamas su institucijos - Nacionalinės žemės tarnybos - atsisakymu parduoti valstybinės žemės sklypą, turi teisę tokį sprendimą apskųsti. Visgi praktiškai visais tokiais atvejais procese dalyvauja ne tik viešąjį administravimą vykdęs subjektas, tai yra, Nacionalinė žemės tarnyba, bet ir valstybinės žemės savininkas (patikėtinis) - vietos savivalda.
Vystytojui plėtojant (urbanizuojant) iki tol kitaip vystytas teritorijas, atsiranda ir pareiga keisti statinio bei nuomojamo valstybinės žemės sklypo pagrindinę naudojimo paskirtį, būdą. Vystytojui pakeitus statinio pagrindinę naudojimo paskirtį ar būdą į tokį, koks yra planuojamas statyti (rekonstruoti), formaliai atsiranda neatitiktis tarp žemės ir statinio naudojimo būdų.
Vystytojui sužinojus statybos (rekonstrukcijos) rinkliavos dydį ir dėl jos dydžio nusprendus nebesinuomoti, o įsigyti valstybinį žemės sklypą - tokia procedūra nebeleidžiama dėl minėto formalaus neatitikimo tarp statinio/žemės naudojimo reglamentų. Tokiais atvejais valstybė reikalauja užbaigti valstybinės žemės sklypo paskirties keitimo procedūras. Visgi pastarųjų įgyvendinti nesumokėjus statybos (rekonstrukcijos) rinkliavos yra neįmanoma.
Prognozuojama, kad teisinis reguliavimas minėtoje srityje liks dinamiškas, keistis, o tai sukels papildomas rizikas verslui, kuris turės operatyviai prie jų prisitaikyti.
Naujas specialiųjų žemės naudojimo sąlygų reguliavimas
Naujojo įstatymo priėmimo priežastys yra skirtingas specialiųjų žemės naudojimo sąlygų turinio ir jų taikymo reglamentavimas įstatymuose ir Vyriausybės nutarimuose, kuris sukuria prielaidas korupcijai, apsunkina teritorijų planavimą, trukdo verslo plėtojimui, gali kelti grėsmę aplinkos apsaugai, visuomenės sveikatos saugai. Įstatymu siekiama įtvirtinti aiškesnį ir skaidresnį specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo ir galiojimo teisinį reglamentavimą.
Įstatymo leidėjai siekia nustatyti, kad specialiųjų žemės naudojimo sąlygų reglamentavimas būtų apibrėžtas įstatyminiu lygmeniu, priimant konkretų šiai sričiai skirtą reguliuoti įstatymą. Pats Įstatymas numato, kad specialiąsias žemės naudojimo sąlygas nustato šis Įstatymas, tad kituose įstatymuose nustatyti kiti ūkinės ir (ar) kitokios veiklos apribojimai nebus laikomi specialiosiomis žemės naudojimo sąlygomis.
Įstatyme nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, siejamos su konkrečiomis teritorijomis, aiškiai įvardijant, kokiais dokumentais ir kokiomis sąlygomis jos gali būti nustatomos, ir nuo kada jos taikomos. Šiuo Įstatymu keliami tikslai nulemia esminius pokyčius specialiųjų žemės naudojimo sąlygų reguliavime.
Plečiama specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo apimtis
Viena iš esminių Įstatyme numatomų naujovių yra tai, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos galės būti nustatytos ir nesuformuotuose žemės sklypuose. Šios sąlygos žemės sklypais nesuformuotoms teritorijoms nėra taikomos. Tad, jei žemės sklypas yra nesuformuotas, nėra Nekilnojamojo turto kadastro ir registro objekto ir, atitinkamai, jo kadastro duomenų, kurie turi būti įrašomi į Nekilnojamojo turto registrą.
Įstatymu ši situacija išsprendžiama nustatant, kad specialiosios žemės naudojimo sąlygos galės būti taikomos ir nesuformuotose žemės sklypų teritorijose. Įstatymas numato, kad duomenys apie specialiųjų žemės naudojimo sąlygų teritorijas, dar iki žemės sklypo suformavimo, bus registruojami Nekilnojamojo turo registre (atitinkamai yra keičiamas ir Nekilnojamojo turto registro įstatymas bei Nekilnojamojo turto registro nuostatai).
Keičiasi specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo pradžios momentas
Šiuo metu galiojantis reguliavimas numato, kad nustatytos specialiosios žemės naudojimo sąlygos konkrečiam žemės sklypui taikomos nuo jų įrašymo į Nekilnojamojo turto registrą. Naujajame Įstatyme nustatomas kitoks šių sąlygų taikymo pradžios momentas, išskiriant tris žemės sklypų kategorijas: naujai formuojami žemės sklypai, Nekilnojamojo turto registre įregistruoti žemės sklypai bei teritorijos nesuformuotos žemės sklypais.
Specialiosios žemės naudojimo sąlygos žemės sklypui (jo daliai), naujai suformuotam pagal patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus ir (ar) žemės valdos projektus taikomos nuo nustatytų Įstatyme nurodytų teritorijų įrašymo į Nekilnojamojo turto registrą dienos. Nekilnojamojo turto registre įregistruotam žemės sklypui (jo daliai) specialiosios sąlygos taikomos nuo žymos žemės sklypo registro įraše, apie Įstatyme nurodytas teritorijas, padarymo dienos. Teritorijose, kuriose nesuformuoti žemės sklypai, specialiosios sąlygos taikomos nuo teritorijų planavimo dokumento įsigaliojimo, žemės valdos projekto patvirtinimo, statybą leidžiančio dokumento išdavimo, plano, žemėlapio, schemos patvirtinimo ir (ar) kito Įstatyme numatyto dokumento patvirtinimo (išdavimo) dienos.
Įstatymų leidėjo manymu, toks Įstatymu nustatytas specialiųjų žemės naudojimo sąlygų taikymo pradžios mechanizmas užtikrins, kad šių sąlygų būtų laikomasi ir nebūtų piktnaudžiaujama tuo, kad Įstatyme nurodytos teritorijos neįrašytos į Nekilnojamojo turto registrą ar žemės savininkai nebuvo informuoti apie jų nustatymą.
Naujas Nekilnojamojo turto registro objektas
Advokatų kontoros „Cobalt” asocijuota teisininkė Fausta Lapėnienė pažymi, kad nors specialiosios žemės naudojimo sąlygos yra žemės sklypo kadastro duomuo, tačiau praktikoje Nekilnojamojo turto registre įrašomos ne šios sąlygos, o Lietuvos Vyriausybės nutarime nurodytų teritorijų, kuriose šios sąlygos turi būti taikomos, pavadinimai. Planuojama Nekilnojamojo turto registro Centriniame duomenų banke sukurti atskirą informacijos rinkinį, kuriame konkrečios teritorijos būtų susietos su informacija apie jose taikomas specialiąsias sąlygas.
Įstatyme numatyta, kad valstybės registruose, kadastruose ir (ar) valstybės informacinėse sistemose kaupiami duomenys apie teritorijas, kuriose taikomos specialiosios žemės naudojimo sąlygos, turi būti pateikti Nekilnojamojo turto registro tvarkytojui iki 2022 m. birželio 30 d. Šios teritorijos nuo 2023 m. sausio 1 d. bus laikomos Nekilnojamojo turto registro objektais.
Tikslinama žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės patikėtinio sutikimo davimo procedūra
Galiojančiu teisiniu reguliavimu nustatyta, kad dėl specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įrašymo į Nekilnojamojo turto registrą turi būti gautas žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio sutikimas, išskyrus atvejus, kai teritorijos, kuriose taikomos šios sąlygos, nustatomos tenkinant viešąjį interesą. Tuo tarpu, Įstatymu aiškiai nurodoma kokiais atvejais ir iki kada turi būti gautas žemės savininko, valstybinės ar savivaldybės žemės patikėtinio rašytinis sutikimas dėl Įstatyme nurodytų teritorijų nustatymo, ir kas jame turi būti aptarta.
Sutikime turi būti aptartas teritorijų dydis, nuostolių atlyginimo klausimas ir informavimo apie pradedamas taikyti šias specialiąsias žemės naudojimo sąlygas bei jų taikymo pabaigą tvarka. Įstatyme aiškiai nurodoma, kad sutikimas laikytinas kartu ir sutikimu dėl šių sąlygų įrašymo į Nekilnojamojo turto registrą. Todėl sąlygų išviešinimui, t. y. sąlygų įregistravimui Nekilnojamojo turto registre, atskiro sutikimo nereiks.
Nors Įstatymo leidėjo ketinimai yra suprantami, tačiau išlieka neaišku, kaip praktikoje pavyks įgyvendinti Įstatyme nustatytus daug griežtesnius reikalavimus bei užtikrinti, kad jų būtų laikomasi.
tags: #vydmantas #grigoravicius #gim